La capital tucumana es el departamento más poblado de la provincia. Es también la localidad con más edificaciones. Y sin embargo, es una de las cuatro jurisdicciones con menos habitantes por vivienda.

Eso relevó el Censo nacional 2022, cuyos resultados por ciudad acaban de ser publicados, más de dos años después de su realización. En la capital, donde reside el 34% de los tucumanos, hay 2,9 habitantes por vivienda. La cifra es inferior al promedio provincial, de 3,1.

Las localidades con más personas por unidad habitacional son Cruz Alta (con 3,6), seguida muy de cerca por Famaillá (3,5), Chicligasta (3,4), y Yerba Buena y Lules (ambas con 3,3). Tafí Viejo, Leales, la Cocha, Monteros y Río Chico tienen 3,2 habitantes por vivienda.

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En la otra punta de esa lista, se ubican Trancas (2,1) y Tafí del Valle (1,3), que es el departamento que más ha crecido en metros cuadrados construidos y, al mismo tiempo, el que menos ocupa sus viviendas.

Hallar explicaciones definitivas no es sencillo, pero hay algunas pistas para comprender estas diferencias. Fernando Longhi, investigador del Conicet y docente de demografía, explica cómo define el Indec una vivienda particular: es aquella destinada a alojar personas que viven bajo un régimen de tipo familiar. Pueden ser casas, ranchos, casillas, departamentos, piezas en inquilinato, piezas en hotel familiar o pensión, viviendas móviles, y locales no construidos para habitación.

“En demografía, la cantidad de personas por vivienda es una métrica que se utiliza para entender aspectos relacionados con el tamaño de los hogares, las condiciones de vida y las dinámicas familiares en una población determinada”, señala.

En general, cada vez hay menos gente por vivienda. Se trata de un fenómeno mundial que comenzó en los 80 y que se ha acelerado en las últimas décadas. En nuestra provincia, el promedio de personas por viviendas disminuyó desde 2010. En ese relevamiento, había 3,6 tucumanos por cada casa y en el censo 2022 bajó a 3.

La cifra puede ser en parte el resultado del aumento en la cantidad de viviendas que tuvo nuestra provincia. Mientras que la cantidad de habitantes subió el 17,6% en 12 años, el número de viviendas se incrementó el 40% respecto al censo 2010.

¿Esto significa que se redujo el déficit habitacional en Tucumán? Según el experto, para hacer ese análisis hay que estudiar los datos desagregados del censo que permiten ver cuál es la realidad de los hogares.

Que haya localidades con mayor índice de población por vivienda que otras puede ser por razones socioeconómicas. Según se puede ver en Tucumán, son los departamentos en los que más ha crecido en población en los últimos 12 años. Serían, por ejemplo, el caso de Tafí Viejo, Yerba Buena, Lules y Cruz Alta.

También es probable que se vea en las jurisdicciones donde menos construcciones se hicieron en la última década.

Según explica Longhi, en Tafí del Valle los números se relacionan al turismo, ya que tiene una amplia cantidad de viviendas desocupadas que sólo se habitan en verano. Esta localidad, además, fue la que más sumó construcciones de inmuebles en los últimos años: el 78% más según el censo.

Otros detalles

En general, en toda la provincia bajó el promedio de habitantes por vivienda, respecto del censo de 2010. Aunque es algo mucho más notorio en la capital: pasó de 4 a 2,9. Es uno de los departamentos que menos creció en población y que hoy tiene el mayor índice de envejecimiento.

En el libro “La Argentina en el siglo XXI” se explica que en las viviendas de nuestro país hay cambios fundamentales: el primero es el incremento de hogares unipersonales como consecuencia del proceso de envejecimiento poblacional, y los adultos mayores que viven con independencia y autonomía. Asimismo, se observa el aumento de los hogares nucleares monoparentales, especialmente como consecuencia del incremento de las separaciones y divorcios; y la mayoría de esos hogares están encabezados por una mujer con hijos.

Otro punto que influye es que las familias son cada vez menos numerosas. Eso viene de la mano del descenso en los nacimientos y en la cantidad de hijos por mujer. Para tener una idea, en Tucumán, en 1955 había cinco hijos por cada tucumana en edad fértil. En 2016 era de 2,3 hijos y ahora ese promedio bajó a menos de 2.

Efecto de la pandemia

Virgilio Raiden, empresario inmobiliario, opinó poco después de la pandemia que ella modificó la forma en que viven muchas personas. Entre otras cosas, porque instaló el home office y también porque ha despertado el interés de mucha gente en tener una casa o departamento fuera del centro, especialmente en aquellas localidades que ofrecen verde, que son las que vieron incrementarse los metros construidos.

Martín Macías, también empresario inmobiliario, coincidió en ese punto. “Hay un crecimiento en cuanto a construcción de viviendas en Tafí Viejo, en Los Nogales y en Yerba Buena, que se acentuó después de la pandemia”, analizó. Resaltó que en la “Ciudad del Limón” se han desarrollado muchos countries y barrios cerrados por el precio bajo de la tierra comparativamente con Yerba Buena, y también por la fácil accesibilidad por la autopista desde San Miguel de Tucumán.

“Se empezó a ver un poco antes de la aparición del covid, y luego se profundizó durante y después de esta crisis sanitaria, la necesidad de buscas casas con verde y no en departamento. La opción de Los Nogales para muchos fue primero una vivienda de fin de semana, que después se convirtió en vivienda permanente”, sostuvo.

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Yerba Buena, por otro lado, ha experimentado tal crecimiento que ha impactado de gran manera en la suba de los precios del metro cuadrado de terreno y de departamento, señaló. “Tafí del Valle también ha empezado a crecer como una opción de vivienda permanente. Así y todo, hoy lo principal es el crecimiento de construcción para el turismo y el alquiler temporal”, remarcó.

Unipersonales

Los microdepartamentos son la nueva opción para los jóvenes que se quieren independizar

Si bien es cierto que hoy hay más hogares unipersonales (en 1991 eran el 9% y hoy son más del 25%), eso no significa que haya un incremento marcado de jóvenes que pueden cumplir el sueño de independizarse y tener su propio departamento o alquilarlo.

“La mayor dificultad que se encuentran los jóvenes de la Argentina y de Tucumán, es la incapacidad de acceder a un crédito hipotecario que les permita independizarse. O sea, dependen mucho de la ayuda de un familiar para poder pensar en su primera vivienda”, explicó Martín Macías, empresario inmobiliario.

El diseño de unidades pensadas para este mercado ha empezado a cambiar para adaptarse a la realidad: han comenzado a aparecer lo que se llama microdepartamentos o unidades más chicas y de menor tamaño que compiten por un precio final o un ticket más bajo y esto ayuda a poder acceder, destacó.

“Para los jóvenes, hoy la opción más que la compra de una primera vivienda, es el alquiler. Y en esto también se nota un faltante en la oferta de alquileres”, remarcó.

Macías dijo, sin embargo, que hay buenas expectativas sobre el futuro. “Creo que nos enfrentamos a un escenario potencialmente beneficioso para el crecimiento inmobiliario con la aparición del crédito hipotecario; ya hay muchas consultas y se están empezando a cerrar operaciones. Se trata de un mercado muy golpeado por la inflación”, destacó.

Todas las cifras

- 3,1 es el promedio de habitantes por vivienda en Tucumán.

- 1 de cada tres tucumanos vive en la capital.

- 40% más de viviendas sumó Tucumán en 12 años.

- 78% más de casas sumó Tafí del Valle; Tafí Viejo, el 70 %; Lules, el 63%; y Yerba Buena, el 55%.

- 77% de los tucumanos habita una vivienda propia.

- 76,7% de las viviendas particulares habitadas son casas.