01 Abril 2022
MERCADO INMOBILIARIO. Expertos señalan que el sector se encuentra en un momento de incertidumbre. OFERTA. Una importante cantidad de propietarios sacaron sus viviendas del mercado en los últimos meses. La Gaceta / Foto de Jorge Olmos Sgrosso
El mercado inmobiliario atraviesa un momento de incertidumbre a nivel provincial y nacional. La crisis económica que desencadenó la pandemia de coronavirus SARS-CoV-2, la falta de créditos hipotecarios, la inflación y el aumento del dólar son algunos de los puntos que ayudan a entender esta situación.
También se debe sumar el impacto adverso de la Ley de Alquileres (N°27.551) sancionada en junio de 2020. Esta semana, diputados del Frente de Todos (FdT) y Juntos por el Cambio (JxC) lograron un acuerdo para comenzar a debatir en comisión el próximo martes una reforma a la legislación vigente.
El contexto es complejo para la actividad. LA GACETA consultó con especialistas para conocer su análisis de la situación actual del sector en Tucumán y cuáles son las expectativas para los próximos meses.
“El mercado de compra-venta de propiedades se encuentra deprimido. Los motivos que explican esta situación es que los costos siguen aumentando -que se traduce a los precios de los inmuebles- y la falta de créditos. Luego de la primera etapa de la pandemia tenemos que decir que hubo un aumento de las operaciones, pero desde el año pasado notamos que la situación se volvió difícil y tampoco hay signos de recuperación. Las operaciones que se realizan son de bajo monto”, comenta Fernando Guzmán, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Tucumán (CCIT).
El panorama cambia en el caso del alquiler de viviendas. Hay poca oferta y gran demanda. "Esto se debe a que las personas ven lejana la posibilidad de acceder a la casa propia. Alquilar es la opción que eligen, pese al aumento de los precios de los alquileres. La demanda es constante y va en crecimiento", indica Guzmán.
La merma en la oferta de alquiler de propiedades está relacionada en parte por la incertidumbre que provocó al principio la legislación de alquileres. "La ley produjo una retracción de la oferta de inmuebles en locación. Es una consecuencia típica en todos los segmentos. Cuando más restricciones se imponen a la libre contratación quienes tienen propiedades se retraen. Es decir, entran en un compás de espera para ver qué pasa", sostiene Daniel Wainer, corredor inmobiliario.
El tiempo que un propietario se aleja del mercado puede variar. "Es importante conocer en qué escenario nos movemos. Hay grandes inversionistas que cuentan con 30 departamentos y viven de otra actividad pueden esperar. En cambio, quienes viven del alquiler de un inmueble no se pueden dar el lujo de mantenerlo sin alquilar", añade.
Miguel Ángel Nieva, socio-gerente de Pathernon Inversiones, coincide con Wainer. La ley 27.551 generó dudas entre los dueños de viviendas que prefirieron mantener desocupadas las unidades habitacionales por el temor de que la actualización anual no acompañe la inflación. "Hoy en día ser propietario tiene una baja rentabilidad", reconoce.
El economista señala que debido a esta situación los precios en dólares de las propiedades en Argentina "llegaron a bajar en promedio entre un 20% y 30%".
"Las propiedades en un principio eran cotizadas en dólares en Buenos Aires. Esto se trasladó al resto al interior del país. Al estar cotizadas en moneda americana su rentabilidad es muy baja -debido al tipo de cambio- y se ubica entre el 1% y 2% anual. En otros momentos de la economía llegó a rendir un 5%", explica Nieva, quien señala que muchos dueños optaron en las grandes metrópolis por alquilar temporalmente la viviendas o venderlas.
Balance
Guzmán al evaluar la ley de alquileres señala que desde su implementación trajo dolores de cabeza tanto para los propietarios como para los inquilinos. Considera que la normativa no debe derogarse, sino ser modificada.
"Se debe volver a un esquema de actualizaciones semestrales que contemplen distintos índices de actualización. La ley fue pensada para Buenos Aires sin tener consideración con lo que pasa en el interior del país", opina el titular del CCIT.
Uno de los efectos más preocupantes -especialmente para los arrendatarios- es que pese a que la variación acumulada registrada por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec) sea del 50 %, los alquileres rondan un 53 % de incremento. Otra consecuencia es que alrededor de un 5% dejaron de estar en alquiler y pasaron a la venta.
Todos miran a la “Ciudad Jardín”
Los expertos coinciden en que la demanda por el alquiler de viviendas en la zona de Yerba Buena se ha disparado en los últimos meses. “Las propiedades que salen en alquiler, inmediatamente se alquilan. En menos de 15 días. También en barrio Sur se produce una situación similar”, precisa Nieva.
Una tendencia relacionada también con la pandemia, explica Wainer. Muchas familias tomaron la decisión de dejar sus viviendas en la Capital y buscaron trasladarse a zonas alejadas. “La gente se vio comprimida en la ciudad y se fue alejando del centro. Esto también produce una disparidad en los precios locativos importante entre San Miguel y Yerba Buena”.
El desfase de precios. “Mientras que no haya un equilibrio entre la oferta y la demanda es muy probable que sigan subiendo los precios de los alquileres”, cerró Nieva.
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