EN VENTA. Imagen ilustrativa. Foto: Archivo LA GACETA
La crisis económica profundizada durante la pandemia de coronavirus covid-19 también golpeó el mercado inmobiliario. Pero como la demanda habitacional persiste, en el rubro confían en que -como sucedió en otros ámbitos- podrán reinventarse.
¿Cuáles son las claves de la coyuntura que marca el circuito de la compra, venta y alquiler de propiedades en Tucumán? ¿Qué cambió? ¿Qué podría mejorar? Aquí, los conceptos aportados por referentes rubro inmobiliario consultados por LAGACETA.com.
1) ¿Cómo influyó la crisis económica en el mercado inmobiliario?
Fernando Guzmán, presidente de Colegio de Corredores Inmobiliarios de Tucumán (CCIT), explicó que siempre existe "una demanda" y "una necesidad" en cuanto a la compra de viviendas. Pero advirtió que, en Argentina, cuando la gente ahorra para hacer estas inversiones suele hacerlo en dólares. "Y cuando el dólar empieza a tener estos vaivenes tan fuertes, los guarda", describió. Por ello, aseguró que en las últimas dos o tres semanas, "el mercado se ha paralizado". "El dólar arremete, y la gente dice: 'voy a esperar el techo'; recién entonces vuelve a buscar su propiedad", indicó. Aclaró sin embargo que para los tenedores de "dólar billete" puede ser una buena importunidad, debido a la diferencia que existe en la cotización entre el dólar "blue" y el oficial.
Miguel Ángel Nieva, asesor financiero certificado de Parthenon Inversiones, también mostró preocupación por el contexto, aunque confió en la capacidad que tiene el sector para "reinventarse". "La entrada en escena del coronavirus impactó negativamente en la mayoría de los sectores económicos, afectando directamente el empleo y el crecimiento económico del país. El sector inmobiliario no fue ajeno a los efectos del virus; esta industria es una de las actividades productivas más perjudicadas", indicó a LAGACETA.com. Además, consideró que "el confinamiento como única solución para evitar la propagación del virus implicó la colocación de muchas regulaciones". "(Estas) impactaron negativamente, paralizando por meses la construcción y la comercialización de inmuebles", analizó.
2) Hubo muchos comercios y empresarios que se "fundieron" en estos meses. ¿Se vio que mucha gente haya tenido que vender sus propiedades para recuperarse en lo financiero?
"No ha llegado ese momento. Quien vende una propiedad lo hace generalmente por dos razones: necesidad de cambiarse a otra vivienda o necesidad de dinero. Hoy, quien vende sabe que hay mucha diferencia con el dólar billete. Pero no estamos viendo ese fenómeno, de que 'quemen' inmuebles para poder mejorar su economía o poder recuperar su negocio", detalló Guzman.
En cambio, sí observó cambios en lo relativo a los alquileres para emprendimientos comerciales. "Antes, si un negocio de venta de comidas liberaba el local, el que lo venía a visitar era una persona interesada en poner un restaurante. Hoy, si el inmueble queda vacío, vienen de otros rubros que estén medianamente funcionando, como construcción", relató.
3) ¿Cómo afectó la suba del dólar el mercado inmobiliario?
Nieva señaló que una de las "características" del sector inmobiliario es "su capacidad para reacomodarse ante situaciones adversas como la que estamos viviendo". En este caso, se trata de "aprovechar las asimetrías de esta importante suba del dólar, que viene desde la devaluación de cerca del 30% después de las elecciones hasta la que experimenta en lo que va del año". Ejemplo de ello, dijo es que los costos en la construcción en dólares está más bajo con relación a otros años.
Guzmán coincidió en los "beneficios" que tiene para los inversores contar con el "dólar billete". "El dólar blue está subiendo de manera exorbitante (con relación al peso y al dólar oficial), y los inmuebles suben al ritmo de la inflación. Se produce entonces un desfasaje. Por lo tanto, quien tiene dólar billete se da cuenta de que pueda llegar adquirir una propiedad a la que antes no llegaba", detalló. Y estimó que, en promedio, las propiedades bajaron su valor entre un 25% y un 30% con relación al "dólar billete".
4) ¿La devaluación del peso afectó a los inversores inmobiliarios que habían ahorrado mediante plazos fijos?
Guzmán interpretó que, al margen de la ventaja de quienes cuentan con "dólar billete", se observa en el mercado inmobiliario un interés de los ahorristas en pesos que vienen de tener un plazo fijo. "Mucha gente no ve esa opción tan tentadora como el año pasó. Entonces, está sacando esa plata y comprando propiedades de 'bajo ticket', como departamentos de un dormitorio y terrenos de entre $ 4 millones y $ 5 millones", detalló el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Tucumán.
5) ¿Cómo afectó la pandemia de covid-19 el rubro de los alquileres?
"La demanda por alquileres sigue siendo constante. Se alquilan rápido, sobre todo las casas, que duran muy poquito en oferta", indicó Guzmán. Y aclaró que los propietarios "han subido un poquito los precios", producto de algunas medidas nacionales como el DNU presidencial que congela los aumentos y la nueva Ley de Alquileres. "No se trata de una picardía, sino que es una cuestión natural que pasa en todos los rubros. Al haber mucho 'ruido' en el mercado, es natural que el producto aumente el precio", explicó.
6) ¿Qué impacto tuvo en Tucumán el DNU que suspendió los desalojos, "congeló" las subas de alquileres y habilitó la extensión automática de los contratos?
"La aplicación del DNU en Tucumán es mínima. El inquilino entiende que, al margen de las suspensiones, en algún momento tendrá que pagar los aumentos por las diferencias generadas. Por eso, a pesar de todo, el inquilino prefiere pagar mesa a mes, con esfuerzo, pero no dejar que se haga una bola de nieve hasta que llegue febrero y ahí sí sea mucho más complicado", relató el titular del Colegio de Corredores.
Guzmán aclaró que, en principio, cuando por la pandemia estaban prohibidas las mudanzas, sí hubo una caída. Aunque consideró que el mercado se reactivó una vez que volvieron a ser habilitadas por el Comité Operativo de Emergencia.
"Hubo gente que sí pidió seguir hasta enero, con la prórroga automática del contrato, para no tener que estar mudándose. Pero también hubo mucha gente que consideró que no le servía seguir alquilando en determinado lugar y lo desocupó. En general, los alquileres duran poco en cartera", añadió.
7) ¿Cómo impactó la nueva Ley de Alquileres en la provincia?
El Congreso de la Nación sancionó este año una nueva ley nacional que renueva el marco general de condiciones para los acuerdos por el alquiler de inmuebles, y para propietarios e inquilinos el cambio no pasó para nada desapercibido.
"Hay mucha gente que se rehúsa a la nueva Ley de Alquileres, y les tenemos que explicar que no se puede, porque es la normativa vigente", detalló Guzmán.
Aclaró que hay "puntos" que "hacen ruido" a ambas partes del acuerdo. "El inquilino ve que la nueva forma de actualización, que es anual, pero se rige por un índice compuesto por la inflación y la suba de los salarios, pero él no sabe cuánto ganará de acá a un año, ni cuánto será el mensual. Al propietario le pasa algo similar: en muchos casos pasa que no confía en el ajuste por ese índice. Quieren previsibilidad. Entonces, muchos consultan si pueden firmar con el esquema del contrato anterior, pero eso ya no rige más", detalló el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios.
8) ¿Qué efecto tiene la inflación en el mercado inmobiliario?
Nieva argumentó que "Argentina se ubica entre uno de los países con mayor inflación del mundo". Y advirtió luego que "algunos de los precios internos todavía se están reacomodando a la suba que experimentó el dólar estos meses". "El salto de la moneda estadounidense coloca en una posición estratégica a aquellos ahorristas que se dolarizaron antes de las distintas restricciones cambiarias, que con el objetivo de construir una vivienda o realizar remodelaciones, el momento actual es clave para poder cumplirlos", detalló el especialista.
9) ¿Se observó en el mercado inmobiliario algún cambio por el lanzamiento del programa "Precios Cuidados" en la construcción?
Según el asesor financiero certificado de Parthenon Inversiones, esta medida tuvo un impacto positivo. "Se trata de una nueva iniciativa que apunta a hacer más accesible la adquisición de insumos y reactivar el sector, y al mismo tiempo evitar que los grupos concentrados se aprovechen de la demanda. Las líneas generales de Precios Cuidado para la Construcción implican 89 productos de primeras marcas, más de 500 bocas de expendio distribuidas en todo el país y 5% de reducción promedio de precios respecto de los precios de mercado", valoró Nieva.
10) ¿En qué podría mejorar el sistema para darle más beneficios a los inversores?
Según Guzmán, "la madre" de la crisis que afecta al mercado inmobiliario -y a la economía en general- es la inversión. "La gente, por lo general, hace un ahorro en dólares, que va guardando hasta poder concretar la inflación. Esto sucede porque no hay créditos hipotecarios con cuotas de un dígito, como sucede en otros países, que incluso pueden ser cancelados por el inversor cuando tiene un excedente, sin tener que estar buscando dólares en un mercado paralelo", resumió el presidente del Colegio de Corredores.
