El Contrato de Locación inmobiliario en el tiempo del coronavirus

Daniel E. Moeremans - Profesor de Contratos de la UNT

Es unánime el criterio en la doctrina que las medidas de aislamiento obligatorio establecido por el PEN, a raíz del coronavirus, constituyen un caso que se encuadra en las previsiones del art. 1730 del CCC, que se refiere al caso fortuito o fuerza mayor. Este es definido como aquél “que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. El caso fortuito exime de responsabilidad, excepto disposición en contrario”. También se ha afirmado que a diferencia a lo que lamentablemente estamos acostumbrados (emergencias económicas), en el caso se trata principalmente de una emergencia sanitaria, que tiene también efectos económicos negativos, cuyas dimensiones aun no se han determinado o evaluado, pero que se consideran serán extraordinarios para la economía mundial. Otra particularidad que presenta el covid-19 es la temporalidad. No se sabe aún si la cuarentena se extenderá o no o si finalizará el 31 de marzo. Sí se puede afirmar que tarde o temprano, la causal de fuerza mayor desaparecerá, aunque, reitero, sus efectos negativos se prolongarán en el tiempo. Este dato desde el punto de vista jurídico no es menor, porque si el caso fortuito tornara definitivamente imposible el cumplimiento de la obligación, ésta se extinguiría (primera parte del art. 955 del CCC). En cambio, si la imposibilidad es temporaria se aplica el art. 956 del CCC que establece que sólo tiene efecto extintivo cuando el plazo es esencial, o cuando su duración frustre el interés del acreedor de modo irreversible. En los otros supuestos se suspenden los efectos del contrato, mientras dure el casus.  

En materia de contrato de locación inmobiliaria, el tema del casus está tratado entre otros puntos en el art. 1203 CCC que establece que si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o esta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa, Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”. Es decir, en general entonces, según el CCC el contrato continúa produciendo sus efectos, como antes. Las obligaciones del locatario de pagar el precio de la locación y de toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente (Art. 1187, 1208), como así también las cargas y contribuciones por la actividad (1209), no contienen disposiciones similares, por lo que se podría pensar en la aplicación del art. 1730, pero como el dinero es un género y se considera que éste no perece, la obligación de pago no sufre tampoco los efectos del casus, porque en teoría siempre es posible hacerlo. En este sentido el casus no se asimila a la posibilidad real de pago en virtud de una situación de emergencia. Es por ello que algunos autores (v.g. Vazquez Ferreyra)  piensan que se debería dictar una normativa especial en materia de emergencias, y no parches para supuestos específicos.

En el caso actual, la posición del locatario es diferente según que se trate de una locación con destino habitacional a la de una comercial u otro destino, aunque tienen en común que el caso fortuito no afectó a la cosa misma locada, o sea que esta sigue existiendo, por lo que en principio no sería aplicable la disposición del art. 1203 CCC. Tratándose de destino habitacional, el locatario lejos de haberse visto privado del uso de la cosa, en general, hace un uso más intensivo. En el segundo, si bien la cosa no ha desaparecido, en el caso de destino comercial presencial, la finalidad de la locación no ha podido cumplirse durante el tiempo del aislamiento, pues debieron cerrar sus puertas, a excepción de los destinados a servicios o bienes esenciales. En este último supuesto el destino pudo llevarse a cabo pero en menor medida o por lo menos no en la medida habitual, con excepciones. Desde el punto de vista del precio, también hay que distinguir el caso de aquellos locatarios que siguieron percibiendo sus ingresos de aquellos otros que partir del aislamiento sufrieron una merma total o parcial de los mismos. En el primer caso parecería que no habría motivos para que no lo abonen totalmente, pues la ecuación financiera del alquiler no se ha visto modificada. Ej. un trabajador locatario que continúa percibiendo al 100% sus ingresos y que alquiló con fines habitacionales, pareciera que el contrato no debería sufrir modificaciones. En el caso de que no se haya podido usar el inmueble para la finalidad prevista, y por ende tampoco se hayan obtenido durante el período de aislamiento ingresos, el impacto es pleno. En menor medida aquellos que hayan podido destinar la cosa al fin previsto, pero sus ingresos han disminuido significativamente. Desde el punto de vista del locador, en ninguno de los supuestos ha recuperado el inmueble. Para él puede ser también cierto que el precio de la locación es un ingreso con el cual cuenta para adicionar a su módica jubilación o ingresos y los destina a la satisfacción de sus necesidades básicas. Cuál es la solución entonces que se debería aplicar?. Tengo para mí que en los casos en que no se haya impactado el ingreso de los locatarios, el contrato debería cumplirse tal como está pactado. En los supuestos en que sí se ha impactado en alguna de las variables referidas, se debe aplicar el principio utilizado por la doctrina y la jurisprudencia de la CSJN del esfuerzo compartido, fundado en un principio de equidad. El esfuerzo compartido parte de la premisa de que todos han sido afectados por el evento extraordinario e imprevisible y que se deben reajustar las prestaciones en base a un criterio de buena fe y equidad, de manera tal de obtener cada uno su libra de carne en la medida de lo posible, pero sin sangre, al decir de Shakespeare en su obra “El mercader de Venecia”. Para esto creemos que no es necesario establecer congelamiento de precios ni detener los desalojos (los que el derecho solo habilita en caso de impago de dos períodos locativos, entre otras causales), sino sí incentivar a las partes a negociar una salida que se justa para ambas. Solo en defecto de negociación deberá intervenir el Juez para restablecer el sinalagma contractual, teniendo en consideración cada caso en particular y el principio de protección a la parte débil en la contratación, a los efectos de que como dice Serrat que no siempre pierdan los mismos, es decir los sectores más vulnerables o hipervulnerables de la sociedad. En este tema como siempre el Estado debe jugar un rol fundamental, a través de políticas de subsidio u otras, pero no, a nuestro entender externalizando costos que le son propios.