La grieta entre los locadores y el locatario

Daniel E. Moeremans, prof. de Contratos UNT Y UCSE.-

El tema de la locación, especialmente de viviendas, constituye una parte entrañable y trascendente de la historia de nuestra Nación. Así, desde la segunda década del siglo XX hasta nuestros días, se sucedieron una serie innumerables de modificaciones en materia locativa, con relación a las previsiones hechas por Vélez Sársfield en el Código Civil, considerándose que el tema del acceso a una vivienda digna prevista en el art. 14 bis de la Constitución Nacional (CN), incluye también a las locaciones. El movimiento reformista en esta materia continuó con la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), que entró en vigencia en agosto de 2015, que modificó algunos previsiones de la Ley 23.091, del año 1983, ley esta que tuvo como misión fundamental regularizar el tema de las locaciones entre nuestro país, brindando un equilibrio entre los intereses de los locatarios, parte tradicionalmente débil del contrato, y los locadores. En la actualidad, está en trámite parlamentario una nueva reforma a las disposiciones contenidas en materia de locaciones inmobiliarias, el que ha merecido media sanción en la Cámara de Senadores. A raíz de ello, comenzó en nuestro país una controversia sobre la conveniencia o no de modificar los textos del CCCN. Lo que no hay dudas es que, en el contexto actual de una economía inflacionaria, es impensable la aplicación de modificar el precio de la locación durante todo el término locativo, pues además de ser contrario a la equidad y a la buena fe contractual, genera efectos negativos, tanto para los inquilinos, los locatarios y el mercado inmobiliario, en general. Es por ello que consideramos que se deben permitir mecanismos contractuales que permitan mantener el sinalagma funcional del contrato, como es por ejemplo, la referencia a los índices oficiales de inflación. No hay que olvidar que, en definitiva, la necesidad de prever mecanismos de variación de precios o las cláusulas de estabilización, no son causa de la inflación existente (pues por hipótesis hoy están prohibidas y tenemos de todas formas inflación), sino su consecuencia. Es verdad, sin embargo, que, normalmente, el índice inflacionario corre más rápido que el índice de variación de salarios y que podría ser, teóricamente, una salida poner un tope a través de este mecanismo, a la actualización del precio. Esta medida, sin embargo, ya fue ensayada en el marco de la legislación de emergencia y efectivamente o retrajo la oferta de inmuebles o produjo que se burlara la ley, estableciendo el precio ab initio con la inflación esperada. Otra solución posible puede ser que el responsable de la situación, o sea el Estado, subvencione la diferencia entre ambos índices, lo cual sería de estricta justicia pues es él el causante de la situación. También debería desarrollar fuertes políticas de vivienda e incentivos fiscales para la construcción de viviendas destinadas a locación pues, en rigor, lo único que equilibra fuertemente a las partes, a nuestro entender, es la oferta de inmuebles en locación.

En cuanto al plazo mínimo, no vemos en realidad ningún inconveniente que se celebre el contrato por un plazo mínimo de tres años. Incluso, nosotros hemos criticado que en el CCCN se unifiquen los plazos en dos años, cuando lo lógico parecía ser que la unificación debía hacerse por el plazo mayor, es decir tres años, que era el plazo mínimo para las locaciones inmobiliarias con fines no habitacionales, sin perjuicio de los casos de excepción.

En cuanto a la facultad de rescisión anticipada, ni el CCCN ni el proyecto de ley con media sanción establecen un plazo de notificación de la rescisión. La Ley 23.091 lo establecía en el plazo de 60 días. Esta cuestión debe ser subsanada, estableciéndose por lo menos un plazo de preaviso de 30 días para rescindir, de manera de no perjudicar a la parte locadora. Luego, que en lugar de esperar seis meses se pueda rescindir al segundo mes, no parece una cuestión esencial, si el locador es resarcido tal como se prevé en la norma.

La obligación de negociar 60 días antes del vencimiento del contrato, es una cuestión que ya está regulada en el Código Civil y Comercial, aplicando el principio en los contratos de duración. Lo que sí es, a nuestro entender, superfluo es afirmar que si no se llega a un acuerdo el locatario puede rescindir en forma anticipada, sin pagar la indemnización correspondiente. Por otro lado, si existe un acuerdo de prórroga y el locador no cumple, a mi entender no veo por qué no podrá el locatario reclamar todo el daño resultante y no sólo un mes de alquiler. Para los casos exceptuados del mínimo legal se prevé una penalidad de dos meses, lo cual puede ser razonable.

En cuanto al depósito de garantía, se lo limita a un mes, cuando según la ley actual sería de un mes por cada año de alquiler, o sea dos, y si se aprobara la extensión del plazo mínimo serían tres. En esto no vemos, en la práctica, mucha dificultad, por cuanto el locatario puede garantizar el cumplimiento de la obligación a través de una fianza o seguro de caución, lo cual no prohibe ni modifica la situación actual. En lo relacionado a la actualización del valor del depósito en garantía, de hecho, se lo aplica así, pues no resulta razonable que el mismo no se actualice en base al mismo criterio que se usa para actualizar o adecuar el precio de la locación.

Por último, se dice que el locatario no debe cargar con el pago del Impuesto Inmobiliario, ni Municipal ni las expensas extraordinarias. En cuanto a la comisión inmobiliaria, consideramos que si el locatario solicita los servicios debería hacerse cargo de los honorarios. La posibilidad de limitarlos ya se prevé a otros tipos de servicios (abogados), como así también la facultad del juez de morigerarlos.