03 Noviembre 2018
DAMIÁN DI PACE
DIRECTOR DE LA CONSULTORA FOCUS MARKET
Estamos en una tensión histórica, en la que el sector público está enfrentando a los agentes privados sin ningún sentido. Entre el propietario y el inquilino nunca existió complejidades, más allá del precio del alquiler. El mayor problema no son los precios que paga el inquilino o el propietario, sino la desvirtuación del precio acordado por dos años debido a la inflación; osea: el problema no es del propietario ni del inquilino. El sector público está enfrentando a dos partes que padecen el mismo problema, que es la inflación, y que la debería resolver el Estado a través de su política monetaria. Si no existiera inflación, no estaríamos hablando de este tema.
En algunos casos, los inquilinos están pagando un alquiler elevado y otros con un alquiler “regalado”. El que cerró un contrato ahora, lo hizo por un 45 o 50 por ciento (en Ciudad de Buenos Aires). Pero el que cerró el año pasado, lo hizo con una inflación del 25 al 30 por ciento. El que perdió ahí, en el segundo caso, es el propietario. De acuerdo como se haya firmado el contrato, hay ganadores y perdedores de los bandos.
Para el inquilino, el departamento es caro por la pérdida de poder adquisitivo. En definitiva, el alquiler es un servicio más que paga. Pero a su vez, al inquilino le subieron los servicios de agua, luz, gas, transporte público, medicina prepaga, telefonía celular... Dentro de esa situación, en el caso del propietario, también pierde, porque tiene la renta más baja de la historia. Se estima que es del 2,7 %, cuando en los 90 llegó al 7 %, en dólares. Tampoco la puede subir, porque el mercado no lo convalida. Encima, un Estado voraz, le quita más renta. ¿Cómo? Por Bienes Personales. Hace dos años, el Estado invitó a blanquear los inmuebles con la promesa de que Bienes Personales era un impuesto que iba a desaparecer; y no solamente no desapareció, sino que lo pone en escala, lo cual erosiona nuevamente la rentabilidad. Fue una emboscada que le hizo el Estado al propietario, falló a su promesa. Como contribuyente, el propio Estado le promete algo para que blanquee sus bienes y después se lo termina cobrando con impuestos.
Ahora, además, se conformó un ente federal de evaluación fiscal, por lo cual, cuando las propiedades incrementen sus valuación fiscal, los propietarios van a pagar Bienes Personales por esa valuación; osea, más impuestos. Entonces, el inquilino va a terminar pagando más alquiler. El único culpable de todo lo que está pasando es el Estado.
También se va a caer el negocio de la construcción por fideicomiso. Lo que hacían muchos era meterse en un fideicomiso y sacar un departamento para tener una renta futura; eso movía mucho el mercado inmobiliario. Claramente, con estas leyes (alquiler y bienes personales, entre otras), va hacer que esa plata sea más un problema que una renta. Entonces, puede pasar que muchos inversores vendan y que no se haga construcción futura.
La solución es que no haya inflación. Nunca hubo problema, lo que están haciendo es debatir sobre si el contrato debe durar dos o tres años, o si se pueda darle de baja en 48 horas o en tres meses. Esos no eran problemas que afecten como para hacer una ley. Creo que no se debería aprobar.
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