Sugieren pensar más en UVA, que en dólares o en pesos

Una decisión de vida, como la compra de una propiedad, implica -en cierta medida- asumir riesgos. Más aún en tiempos de turbulencias económicas. La clave para avanzar con ese objetivo es medir aquel riesgo y trabajar en él, coinciden tanto los desarrolladores inmobiliarios como los economistas. ¿Cómo hacerlo? Lo primero pasa por tomar conciencia en el grupo familiar de que se asumirá una inversión a largo plazo, en condiciones cambiantes para la economía. Lo posterior es tener la educación financiera suficiente para enfrentar ese compromiso. De allí la importancia que ha asumido, en el mercado hipotecario, los créditos nominados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA).

Los créditos en UVA, en comparación con los préstamos hipotecarios tradicionales (en pesos a tasa de interés nominal), poseen una cuota inicial sustancialmente menor para cada monto y plazo determinados. En un crédito en UVA ya no es necesario que las cuotas iniciales busquen compensar la eventual pérdida futura del valor real del monto prestado en un contexto de inflación. Esto es así, dado que el mecanismo de denominación utilizado (relacionado a la evolución del índice general de precios) evita la licuación del capital adeudado, indican los economistas del Banco Central Pablo Ayub y Marcelo Raffin. Precisamente, así sucede en un crédito a tasa de interés nominal. Consecuentemente, las cuotas iniciales de este tipo crédito hipotecario tiende a ser tan alta: al deudor le es requerido desembolsar en un año aproximadamente un cuarto del monto del préstamo obtenido, indican los expertos en el blog Ideasdepeso.com.

La característica del crédito en UVA -de dar lugar a una cuota relativamente menor-, conjuntamente con la relación solicitada entre la cuota y el ingreso (familiar) del solicitante, configuraría una nueva situación en donde:

• Un determinado monto de préstamo puede ser tomado ahora por un mayor número de solicitantes, incluyendo el caso de hogares de ingresos relativamente menores que logran acceder por primera vez a un crédito.

• Para un mismo nivel de ingreso, los solicitantes pueden acceder a un monto de préstamos (y valor de la vivienda) mayor. En otras palabras, los créditos en UVA tienen un efecto potencial de ampliar el acceso a la compra de la casa propia, indican los expertos del Central.

Hace algunos días, los especialistas Virgilio Raiden, Sebastián Piliponsky y Luis Eugenio Villagrán brindaron una serie de recomendaciones respecto de la evolución de los préstamos hipotecarios (ver Sugerencias…). Una de las conclusiones de la mesa panel organizada por la Fundación del Tucumán fue que la Argentina necesita pensar en UVA para evitar la volatilidad del tipo de cambio y los vaivenes económicos. Con esa idea coincide también Federico González Rouco, un economista que escribió “Vivienda, el Relato. Plan Procrear, antes y después”. A su criterio, ahorrar en UVA es cuidar el capital; comprar y vender en UVA permitirá estar cubierto de las volatilidades del tipo de cambio.

“Lo ideal sería que todo el sistema hipotecario sea en UVA, y en esta idea los bancos deberían dar el paso porque el mercado no lo harán”, dice a LA GACETA el economista, que actualmente desempeña sus tareas en la Jefatura de Gabinete. “Eso es clave, porque tenemos que pensar en UVA más que en pesos nominales. Y a partir de esa gimnasia, podemos decir cuánto vale una propiedad en UVA, cuánto gana un comprador en ese instrumento y si la cuota es la misma cantidad de UVA que lo pautado al principio”, completa, por su parte, Raiden, un empresario inmobiliario que preside la Fundación del Tucumán.

El margen

En general, los expertos coinciden que el escenario ideal para tomar un crédito hipotecario es que la cuota sea equivalente al 20% de los ingresos del grupo familiar. Eso, en cierta medida, brinda cierto margen de maniobra financiera para atender las otras obligaciones domésticas. González Rouco hizo el siguiente ejercicio, con el que pretendió demostrar que el paso del tiempo, y la volatilidad, no hubiera sido fuerte si se operaba en UVA. “Si una persona hubiera sacado, en 1995, un crédito en UVA con el 25% del ingreso como margen, de haberse movido hasta nuestros días tendría la misma relación de cuota/ingreso, tomando como promedio el trabajo en blanco. Claro está que la relación hubiese subido 9 puntos porcentuales durante la crisis de 2001, pero el país se ha caracterizado por estar sindicalizado, lo que implica cuidar el salario, pese a la caída del empleo”, explica. En otras palabras, los sueldos también tienden a indexarse, con las paritarias, en el mediano plazo.

En definitiva, González Rouco señala que los UVA se dan con sistema francés, en el que se empiza pagando poco capital (un tercio de la cuota) y demasiado interés (dos tercios); pero, a lo largo del financiamiento, se va invirtiendo la ecuación, hasta que se deja de ser deudor y, al final, se convierte en propietario.

Procrear: duplicarán el subsidio para el programa

El Gobierno nacional intenta avanzar en medidas que hagan más accesible la toma de créditos hipotecarios y dar respuesta a quienes ya obtuvieron el préstamo y todavía no concretaron la compra, tras la turbulencia cambiaria registrada en los últimos días.

Tras una reunión con desarrolladores inmobiliarios, funcionarios del Ministerio del Interior informaron que una de las acciones que se adoptará en los próximos días es que el subsidio para la población que ingrese al programa Procrear sea duplicado; pasará de $ 1 millón a $ 1,9 millón.

El impacto del dólar: “los UVA siguen siendo exitosos”

Al referirse a la situación creada por la fuerte suba del dólar, el secretario de Vivienda de la Nación, Iván Kerr dijo: “sabemos lo que la gente está viviendo, por eso, junto con el sector inmobiliario y los bancos públicos y privados, vamos a trabajar en conjunto y buscar alternativas para superar esta problemática”. Por su parte, los referentes del sector inmobiliario, convocados por Interior, coincidieron en la importancia de devolverle la confianza a la gente porque “los créditos en UVA siguen siendo exitosos” y manifestaron estar dispuestas a ayudar incentivando la venta de las propiedades en UVA.

Sugerencias de los expertos

1. Es más conveniente tomar el crédito a 20 que a 30 años. El valor de la cuota no baja tanto al extender los plazos. Por lo que si el bolsillo lo permite, 20 años es el plazo óptimo.

2. La cuota debería ser el 20% de los ingresos. Eso cubrirá al comprador frente a eventuales desajustes sueldo/UVA. Un porcentaje mayor, en crisis, expone las finanzas familiares.

3. Es importante no comprar propiedades sobrevaluada. En términos generales, las propiedades no van a bajar en pesos ni en UVA; es probable que sí lo haga en dólares.

4. Es indispensable pensar en UVA; no en pesos ni en dólares. ¿Cuánto vale una casa en UVA? ¿Cuántas se gana? ¿Cuántas se paga de cuota? No hay que entrar en pánico.

5. Ojo con la tarjeta de crédito. Un préstamo requiere planificación y organización financiera en las familias. Se recomienda pagar el saldo de la tarjeta antes de tomar un crédito hipotecario.

6. Siempre hay riesgos. El comprador gana en pesos y paga en UVA. Pese a la caída del salario en 2001, pareciera que se hubiera podido seguir pagando las hipotecas.

7. La experiencia chilena, sobre las Unidades de Fomento, y las simulaciones económicas permiten pensar que este modelo es sustentable en el tiempo.

8. Seguramente no se comprará la casa de sus sueños, pero cumplirá el sueño de tenerla. Deberá priorizar los atributos claves y cuáles está dispuesto a resignar.

9. La oferta demora en reaccionar porque requiere otra estrategia financiera y plan impositivo que distinto al tradicional. Así los productos hipotecables tienden a subir de precio en UVA.

10. Para la sustentabilidad del mercado UVA es crucial que el Indec sea confiable y el fondeo de los bancos vía securitización o fondos institucionales. Esto último aún es una incógnita.