Por Guillermo Monti
29 Septiembre 2024
EN LA SOCIEDAD FRANCESA. Isas preside la institución, cuya historia recogió en un libro publicado en 2017. la gaceta / Fotos de inés quinteros orio
“Amo Tucumán, no me iría nunca de aquí”, sostiene Gerardo Isas. Tal vez ese interés por todo lo que concierne a la vida de la capital potencie el espíritu crítico y la agudeza con la que aborda los problemas de la ciudad. Un punto de vista generosamente explayado en “La sociedad de la endogamia”, libro que presentó el jueves pasado en la Sociedad Francesa, entidad de la que es presidente. Porque allí, en la tradicional sede de San Juan al 700, habita otra de las pasiones de Isas: el legado de sus ancestros y la necesidad de mantener viva la llama de la herencia francesa entre nosotros.
Tanto en el libro como en la entrevista con LA GACETA aflora la triple mirada de Isas: la del vecino preocupado por las vicisitudes de su entorno; la del arquitecto y sus inquietudes por el urbanismo; y la del docente/investigador. Isas se refiere una y otra vez al marco legal que determina cómo se desarrolla San Miguel de Tucumán y no es casual, ya que es profesor en la cátedra de Legislación y Ejercicio Profesional de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo (UNT). De allí que vuelva, una y otra vez, sobre un Código de Planeamiento Urbano al que le encuentra más defectos que virtudes.
- ¿Por qué este libro y en este momento?
- El libro nace de la necesidad de crear un área de conversación sobre temas urbanos. Un espacio donde no esté solamente el planeamiento de la Municipalidad desde una actitud paternalista, cuando determina qué se hace qué y qué no se hace mientras conversa sólo con determinados interlocutores y deja para más adelante el resto.
- Tiene una posición crítica entonces.
- Sí, porque me parece horrible que el municipio emprenda la reforma del Código de Planeamiento Urbano (CPU) sin haber publicado el diagnóstico de cuáles son las fallas del vigente. Es como que te operen sin decirte qué enfermedad tenés. Hay que reconocer dónde está el error para entender cuáles son las modificaciones que se pretenden hacer. Más si se viene con el discurso de que esto va a durar 50 años, cuando el Código vigente duró 20 y está en un estado de obsolescencia notable. En realidad este Código es de 1998; lo que se hizo en 2001 fue un cambio para triplicar la capacidad de construcción en un barrio.
- ¿Cuáles son las principales falencias que detecta en el Código actual?
- Hay un enorme desapego a la igualdad de condiciones que debe tener todo ciudadano. Quiere decir que las posibilidades de uso y de construcción varían de acuerdo a dónde esté tu terreno.
- ¿Por ejemplo?
- Barrio Sur, barrio Norte y la avenida Mate de Luna del 1.400 al 2.200 cuentan con altísimos índices de constructibilidad, que es la capacidad de poner pisos sobre un lote. En cambio, el resto de la ciudad, fundamentalmente Ciudadela y Villa 9 de Julio, barrios con cierta predisposición a la construcción, tienen un cepo a la altura de planta baja y dos pisos. Eso hace que ahí un edificio nunca pueda tener ascensor, porque no te dan los costos. Entonces es un formato de vida de propiedad horizontal. De nada sirve que me hagas un discurso de accesibilidad cuando un edificio no tiene ascensor. ¿Cómo hace la tercera edad; la mujer embarazada; qué pasa cuando te quebrás? El ascensor no puede ser un lujo.
- ¿A qué se refiere cuando habla de una “sociedad de la endogamia”?
- Partamos desde las razones históricas, de 1930 en adelante. Ese año se produce el crack en la economía a nivel global y es el inicio de la migración del campo a la ciudad. San Miguel de Tucumán cuadruplica su superficie en ocho años, pero lo hace de forma anómica, por fuera de la estructura de las cuatro avenidas que había diseñado Federico Helguera. El Estado no estuvo en condiciones de contener ese fenómeno, que va a durar muchos años. Hasta hace poco había calles de ripio bastante cerca de la plaza Independencia. Incorporar todos esos sectores ha sido difícil durante un proceso que resultó muy largo.
LIBRO. Isas analiza allí distintos aspectos sobre las falencias estructurales de San Miguel de Tucumán.
- ¿Qué sucedió entonces?
- Llamo endogamia desde el punto de vista urbano a la forma de ver una comunidad que a la hora de desarrollarse, de crecer, de construir, lo puede hacer solamente dentro de un determinado perímetro conceptual y físico. En nuestra capital ese perímetro son las cuatro avenidas y la Mate de Luna. Es decir que nuestros desarrolladores creen que no pueden proyectar en ningún otro lugar que exceda ese marco.
- ¿Por qué pasa eso?
- Habría que preguntarle a ellos. Por ejemplo, en un artículo publicado en LA GACETA un desarrollador sostuvo que en Ciudadela no se puede avanzar porque hay problemas de seguridad. Pero la seguridad tiene que ver con la iluminación, con la presencia policial, con cámaras... Hay muchas formas de hacer una sociedad más segura. La cuestión es que en la capital el tucumano piensa en las cuatro avenidas o en la Mate de Luna, todo lo intermedio ha quedado descalificado.
- ¿Qué consecuencias tiene eso?
- Una enorme desigualdad. Por ejemplo, las áreas que se llaman “residenciales mixtas” deben absorber todo lo que es la industria molesta, que en el Código están señaladas en tres categorías muy interesantes: lo molesto, lo nocivo y lo peligroso. Todo lo que rodea al área central, alrededor de 24 kilómetros cuadrados -o sea la mitad de la ciudad- debe aceptar estas actividades nocivas y peligrosas. Un caso es el del río Salí, que no es tóxico porque la gente lo determine sino porque el propio Código ya lo estipula. Una cosa es que la sociedad sea endogámica y otra que el Código ya lo decida como verdad absoluta.
- ¿De qué otra forma se manifiesta la desigualdad?
- Nuestro Código dice que no podés construir libremente en otro lugar que no sea el área central, entonces si querés construir andá y comprate un lote ahí. De ese modo están descalificados todos los otros lados. Eso altera extremadamente el valor de la tierra, porque -entre otras cosas- la tierra vale por lo que vos podés poner encima. Así que si sólo podés hacer planta baja y dos pisos tu construcción vale una cosa; y si podés poner 25 pisos vale otra. Normalmente el propietario de la tierra se queda con un porcentaje aproximado del 10 por ciento de la inversión total, o sea que si hay 5.000 metros cuadrados de departamentos al propietario de la tierra le van a quedar 500 metros cuadrados.
- Otra crítica que hace en el libro es el achicamiento del casco histórico. ¿Qué nota allí?
- Para mí es un error tremendo haberlo hecho tan chiquito, porque en la esquina de la Casa Histórica ya empieza el área comercial. Se da el caso de un edificio en la esquina de Congreso y San Lorenzo que perfectamente lo podrías haber puesto en otro lugar. Cuando sacás una foto de la Casa Histórica hacia el sur cuenta mucho ese edificio, porque arruina la foto. El patrimonio es en gran medida la foto que podés sacar, porque demuestra los niveles de cuidado. Hablando de la Casa Histórica, creo que está muy maltratada por el entorno. Todo lo que hay al frente, salvo alguna excepción, está hecho con técnicas y materiales inadecuados.
- ¿A qué se debe todo esto?
- Son cuestiones ligadas a políticas de conservación, pero también tiene que ver con los comportamientos de la sociedad. Todavía no hay un interés colectivo puesto en ese tema, de lo contrario la política lo hubiese tomado. Hay que tener un poco de paciencia y, sobre todo, hacer escuela.
- ¿Cómo analiza el desarrollo inmobiliario en la capital?
- Me preocupa cuando el desarrollo abandona lo que empezó y se queda a medio camino. Si se toma el centro como objeto del desarrollo, queda claro que quedó sin terminar, en gran medida porque se producen una pérdida de la calidad de vida y la obsolescencia de las estructuras. Entonces se buscan nuevos lugares y terrenos más económicos. Si vos no comprás barata la tierra no hay negocio inmobiliario; ese negocio se basa en la transformación del precio de la tierra barata en muchas unidades que te permitan una renta.
- ¿Es el caso de la Mate de Luna?
- Se va expandiendo la frontera del edificio en la búsqueda de terrenos baratos y aparecen nuevos problemas. La cuestión del estacionamiento es uno de los elementos graves que tienen estos edificios a partir de la multiplicación de pisos. Imaginate: en un mismo lote antes de 1998 hacías cinco pisos y ahora podés hacer 18 pisos. Eso implica que se triplicó la demanda de cocheras y todos los edificios llegan con un enorme déficit en ese sentido. Al auto no lo podés esconder, necesitás tenerlo cerca y la solución que queda es dejarlo en la vía pública. En la calle eso tiene un límite, llega un momento en el que la vía pública también colapsa.
- En el libro se refiere a los “edificios finitos”...
- Es una crítica que le hago al desarrollo inmobiliario: no resolver el edificio finito tiene el problema de que con seguridad no tiene cochera, o sea que llega con un pecado de origen pero que es muy frecuente. Hay pocas cocheras en Tucumán, por lo que se hace el esfuerzo colectivo de tolerar el auto en la vía pública. Pero la calle es para circular, no para estacionar.
- ¿Cómo se puede amplificar el debate de estos temas?
- Los interlocutores de la Municipalidad son la Cámara de la Construcción y la Federación Económica, nadie más está representado en esos debates. Tal vez entre la Universidad, pero como un actor de segunda. Puede que cuando se tocan temas de accesibilidad se consulte a la Universidad, pero de constructibilidad se conversa con los actores económicos que mantienen la pujanza de la construcción. Habría que ver qué pasaría si un día la Municipalidad decidiera, por alguna razón, cambiar este criterio. Pero se considera que quien está dentro de la Cámara es el único que puede construir, pareciera que el resto de la sociedad no puede hacerlo. Eso es un error.
- ¿Y en cuanto al trazado urbano?
- Un ejemplo es Nueva Córdoba: crearon una ciudad prácticamente nueva, con un código específico para la zona con altos índices de constructibilidad, pero con algunos requerimientos en cuanto a espacios verdes. Es decir, no hay que creer que el área de las cuatro avenidas y la Mate de Luna son los únicos lugares donde se puede construir; Tucumán tiene 90 kilómetros cuadrados y el área central tiene seis, o sea que es un pequeño reducto dentro de una gran ciudad en la que hay amplias posibilidades de desarrollo.
- Supongamos que están por debatir el nuevo Código de Planeamiento Urbano y lo llaman para pedir su opinión. ¿Qué diría?
- Hay una primera pregunta que hay que hacerse: ¿el Código: es para los vecinos o para los desarrolladores? Hasta aquí los códigos de planeamiento son para las constructoras, no para los vecinos. No deja de ser un intento del Estado de hacer un producto tentador para las empresas y proyectar así que Tucumán siga creciendo.
- ¿Por dónde pasan las soluciones?
- Tucumán tiene que explorar la posibilidad de densificarse en todos los aspectos, no solamente en la faz privada; también en la faz pública. Tenemos una vocación por la casa unifamiliar, que es un enorme gasto en un lote de tierra muy valioso y donde se podría indagar acerca de la construcción de torres. Hay que aprovechar la tierra de una forma más razonable, hay zonas que rodean las cuatro avenidas muy golpeadas desde el punto de vista del desarrollo. Creo que esto se hizo de forma muy consciente, porque han privilegiado a los privilegiados, o sea que los mejores barrios son los que tienen los mejores índices de desarrollo, cuando en realidad debe ser al revés. Tendrías que privilegiar al que querés desarrollar.
- ¿Cómo se hace?
- No necesitás solamente llevar agua, juegos infantiles o escuelas, también se debe habilitar el derecho a construir, que está cercenado. Desde hace 30 años hay un cepo al desarrollo porque tenemos un marco que no está bien estudiado. La Federación Económica no tiene capacidad para hablar de urbanismo, tenés que incorporar otros actores a la discusión. Tucumán tiene 306 barrios, hay gente que vive a 20 cuadras del centro y no sabe cómo se llama su barrio, ni dónde empieza ni dónde termina. Si hubieses puesto a trabajar gente con formación razonable en la delimitación de los barrios podrías saber qué quieren hacer los vecinos, dónde faltan plazas o cómo se incentiva el desarrollo.
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