El DNU pretende aumentar la oferta de alquileres; el tiempo dirá si lo logra

La regulación del contrato de locación transitó distintas etapas en nuestro país. Casi plena autonomía hasta la segunda década del siglo XX, cuando rigió el Código Civil. Intervención regulatoria de 1921 a 1945, a partir de la sanción de la Ley 11.357, que por primera vez estableció un mínimo plazo locativo, distinguiendo entre las locaciones con destino habitacional de las restantes. Luego innumerables leyes de emergencias locativas, de 1945 a 1976. A posteriori comenzó un proceso de normalización de las locaciones, que culminó en 1983 con la sanción de la Ley 23.091 de locaciones urbanas. La Ley 23.928 (Convertibilidad) impactó en el precio de las locaciones, al prohibir toda actualización o indexación de precios. En 2015 se sancionó el Código Civil y Comercial (CCC) de la Nación, que receptó los principios más importantes de la Ley 23.091, salvo en lo referente a la actualización de precios. Durante la pandemia se dictaron Decretos de Necesidad y Urgencia (DNU) y el 30 de junio de 2020 se dictó la Ley 27.551 de locaciones inmobiliarias en general, que marcó un retorno al intervencionismo estatal, derogado por el DNU 70/2023.

El contrato de locación es uno de los más sensibles a los cambios sociales y económicos. En las posiciones sobre el tema se dejan traslucir las diferentes ideologías sobre la extensión del derecho de propiedad y la posibilidad o no de que el Estado intervenga en materia locativa. También se exterioriza el tema de los límites del derecho civil y su impotencia para resolver el problema habitacional y actualizar el derecho (constitucional) de los habitantes de nuestro país de acceder a una vivienda digna. No se puede esperar que el derecho civil resuelva cuestiones que hacen a la seguridad social y a la responsabilidad del Estado. Por ello no pocas políticas fracasan cuando se utilizan mecanismos regulatorios en el ámbito privado para solucionar problemas que atañen a la actividad pública. Esto ocurrió con la Ley 27.551, razón por la cual se la derogó mediante el DNU 70.

La ley derogada había modificado parcialmente algunos artículos del CCC. Modificó el artículo 75 para habilitar la constitución de domicilio especial en todo contrato, lo cual era positivo, ya que agiliza las comunicaciones entre las partes, con menores costos. También contenía disposiciones de derecho de fondo y de procedimiento, lo cual también era conveniente ya que recepta la buena doctrina y jurisprudencia sobre el tema. Incluía cuestiones registrales, generando una formalidad ad fiscum, al igual que obligaba al juez interviniente a notificar al fisco, lo cual era altamente inconveniente. Y por último incluía disposiciones sobre métodos alternativos de resolución de conflictos.

La ley había incorporado artículos que se consideraron desalentadores de la oferta de locaciones, como la reforma respecto de los requisitos para acceder a una vivienda en el carácter de locatario -en especial, la limitación del depósito de garantía a un mes y la firma de pagarés no incorporados al contrato-. También se había cuestionado que se haya incrementado el plazo mínimo, pero esta crítica está atada a cómo se previó la actualización del precio locativo en materia habitacional, que solo podía ser anual y en base a un índice establecido.

Estas dos cuestiones, más la obligación de renegociar el contrato antes de su extinción, la posibilidad de rescindir preavisando con seis meses de anticipación sin pagar penalidad y la oscuridad respecto de sobre quién pesaba el pago de expensas ordinarias, entre otros, produjeron el fracaso de la Ley 27.551.

Los cambios

Ante este escenario y el efecto negativo que produjo la ley, algunos sectores propugnaban lisa y llanamente su derogación. Sin embargo, esta solución no la considerábamos del todo conveniente, pues se desechaban modificaciones positivas para los intervinientes, que ya habían sido aceptadas doctrinaria y jurisprudencialmente.

El artículo 249 del DNU derogó la ley in totum. Al derogarla debió al mismo tiempo regular cuestiones en materia de locación, a los efectos de dar rienda suelta al principio de la autonomía de la voluntad como eje del sistema.

Así el artículo 255 del DNU sustituyó el artículo 1.196 del CCC por el siguiente: “Fianza, garantía y periodicidad de pago. Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía y la forma que serán devueltas al finalizar la locación. Las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual”.

Es decir, a partir del DNU no hará limitaciones para el depósito en garantía, que eran como máximo un mes, independientemente del plazo locativo, como así tampoco limitaciones en cuanto a la moneda o la forma de restitución -al valor nominal o actualizado de la misma forma en que se pactaron los alquileres-. En cuanto a la periodicidad del pago, se reconoce la libertad de configuración, con la limitación de que no puede ser inferior a un mes.

El artículo 256 sustituye el artículo 1.198 del CCC por el siguiente: “Plazo de la locación de inmueble. El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido. En caso que no se haya establecido plazo, (i) en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, (ii) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y (iii) para los restantes destinos será de tres (3) años.”

Esta modificación elimina el plazo mínimo en materia de locaciones, permitiendo que las partes acuerden el plazo que consideren más conveniente. Si no lo hicieran se establece supletoriamente el plazo de dos años para las locaciones habitaciones y tres para las de otros destinos.

El artículo 257 sustituye el artículo 1.199 del CCC por el siguiente: “Moneda de pago y actualización. Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera. El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato. Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. No será de aplicación a los contratos incluidos en este Capítulo el artículo 10 de la Ley N° 23.928”.

Se elimina la exigencia de que el precio de las locaciones sean en moneda nacional. Por otra parte se permite la actualización, derogando a tales efectos el artículo 10 de la ley de convertibilidad, del precio en la forma en que acuerden las partes en base a índices públicos tales como lo permitía la Ley 23.091 o privados, expresados en la misma moneda en que se pactaron los alquileres.

El artículo 258 deroga el artículo 1.202 del CCC, que se refería a la obligación del locador de pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario, aunque no se hubiera convenido. Es por ello que el régimen de mejoras dejó de ser de orden público, pudiendo las partes acordar al respecto.

El artículo 259 deroga los artículos 1.204 y 1.204 bis del CCC, que regulaban la cuestión de la pérdida de luminosidad que no otorgaba la posibilidad de pedir la reducción del precio y el derecho del locatario de compensación por las mejoras realizadas.

El artículo 260 incorpora como inciso d) del artículo 1.219 del CCC: “Por cualquier causa fijada en el contrato”. Es decir que el contrato puede resolverse o rescindirse por cualquier causa que hubiera sido acordada entre las partes como causal de rescisión imputable al locatario.

El artículo 261 sustituye el artículo 1.220 del CCC por el siguiente: “Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple: a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario; b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios”.

Esta modificación aclara que solo da lugar a la rescisión del contrato imputable al locador cuando incumpla su obligación de mantener la aptitud de la cosa locada en tanto no le sea imputable al locatario; es decir, cuando el daño ha sido ocasionado directa o indirectamente a este.

El artículo 262 sustituye el artículo 1.221 del CCC por el siguiente: “Resolución anticipada. El locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato”.

Esta reforma modifica el derecho de rescisión anticipada a favor del locatario. En base a la actual redacción, el locatario puede rescindir el contrato en cualquier tiempo, sin esperar un plazo mínimo de seis meses. Pero como contracara deberá abonar el 10% del saldo de canon locativo futuro desde la fecha de la rescisión hasta la finalización pactada del contrato o si no hubiera sido pactada dependerá el plazo según que la locación sea temporaria, habitacional o con otro destino.

El artículo 263 deroga el artículo 1.221 bis del CCC. Es decir, respecto de los inmuebles destinados a vivienda, se deroga la facultad de renegociar la renovación del contrato y, en caso de no llegar a un acuerdo el derecho a rescindir este sin penalidad alguna.

En concreto, el DNU pretende incentivar que se ofrezcan inmuebles en locación, desregulando aspectos vinculados a esta, regulaciones que se basaban en el orden público de protección de los inquilinos, parte débil en el contrato. El tiempo dirá si son suficientes para que la oferta de inmuebles se incremente y no se generen desbalances o situaciones abusivas, sobre todo porque sigue siendo cierto que en materia de locaciones destinadas a vivienda, rige el artículo 14 bis de la Constitución Nacional, que prevé el derecho a una vivienda digna.