Las nuevas regulaciones en materia de locaciones inmobiliarias, ¿pondrán fin a la crisis del sector?

Daniel E. Moreremans

Profesor de Contratos UNT

La regulación del contrato de locación inmobiliario es un excelente banco de prueba sobre la conveniencia y extensión de la intervención del Estado en los negocios privados, cuando éstos recaen sobre cuestiones socialmente sensibles. La historia jurídica nos muestras las distintas etapas que ha transitado nuestro país, desde la libertad plena (no absoluta porque en principio no existen derechos absolutos) hasta un intervencionismo que ahoga la autonomía de la libertad.

En efecto tuvimos casi plena autonomía hasta la segunda década del siglo XX donde rigió pleno el Código civil. Luego Intervención regulatoria desde 1921 hasta 1945, a partir de la sanción de la ley 11357, que por primera vez estableció un mínimo plazo locativo, distinguiendo entre las locaciones con destino habitacional de las restantes. Luego innumerables leyes de emergencias locativas desde 1945 hasta 1976. A posteriori comenzó un proceso de normalización de las locaciones, lo que culminó en 1983 con la sanción de la ley 23091 de locaciones urbanas, ley que tuvo la virtud de regular en un término medio los intereses de ambas partes.

La ley de convertibilidad (23928) impactó de plano en el precio de las locaciones, al prohibir toda actualización o indexación de precios, (regulación que hoy se encuentra derogada en esta materia). En el año 2015 se sancionó el Código Civil y Comercial de la Nación, que receptó los principios más importantes de la ley 23091, salvo en lo referente a la actualización de precios. Unificó los plazos mínimos en dos años cualquiera fuera el destino, etc. Durante la Pandemia se dictaron Decretos de Necesidad y Urgencia (320 y sus prórrogas) y el 30 de Junio de 2020 se dictó la ley 27551 de locaciones inmobiliarias en general, lo que marcó un retorno al intervencionismo estatal.

A esta última se le imputó ser la causa de todos los males en la materia. Según nuestra opinión en rigor puso más leña en el fuego, aunque ya existían otras causas, que lamentablemente no pueden ser solucionadas a través de parches legislativos. Me estoy refiriendo por una lado a la falta de oferta suficiente de inmuebles en locación y por el otro al proceso inflacionario que vive nuestro país, que obviamente no será solucionado externalizando los costos a los locadores. Es que la regulación del contrato de locación inmobiliario exterioriza el tema de los límites del derecho civil y su impotencia para resolver el problema habitacional y actualizar el derecho de los habitantes de nuestro país de acceder a una vivienda digna, conforme lo proclama el art. 14 bis de nuestra Constitución.

Es que no se puede esperar que el derecho civil resuelva cuestiones que hacen a la seguridad social (necesidades básicas insatisfechas) y a la responsabilidad del Estado. Es por ello que no pocas políticas fracasan cuando se utilizan mecanismos regulatorios en el ámbito privado para solucionar problemas que atañen a la actividad pública. Esto es lo que a nuestro entender ocurrió con la ley 27551. Es por ello que se resolvió modificarla.

Las reformas sancionadas se centraron en los siguientes puntos: a) el plazo mínimo para las locaciones habitacionales, girando la discusión si se debía fijar el de dos años o el de tres. Primó está último posición, sin dejar de mencionar que existen supuestos en que dicho plazo no se aplica, como por ej. en las locaciones para determinada finalidad o cuando el locatario renuncia al plazo mínimo o en las prórrogas o renovaciones del contrato, ya que el plazo mínimo se aplica al primer vínculo locativo, etc.,. b) La actualización del Precio de la locación. El precio tiene dos componentes: el canon locativo y el precio de las prestaciones accesorias (impensas como los servicios, expensas ordinarias, CISI o su equivalente, etc). Estos seguirán aumentando en base a los incrementos que experimenten cada rubro y con la periodicidad que cada prestador u organismo establezca.

Donde impacta la limitación de la periodicidad y el índice a aplicar es en lo referente al canon locativo en materia habitacional. Es así que se disminuyó el período de actualización de un año (ley 27551) a seis meses y en lugar el índice de locaciones se adoptó el promedio del CER y el 0,9% de la variación de salarios, el que fuera inferior. c) prohibición de hacer publicidad de locaciones habitacionales en dólares u otra moneda extranjera d) otorgar incentivo fiscal. Con estas medidas se considera que mejorará el mercado locativo habitacional. Nosotros somos escépticos en que estas modificaciones incentiven a los locadores a poner en el mercado sus inmuebles con fines habitacionales. El tema de los índices de actualización no son la causa de la inflación sino su efecto, es por ello que en la medida en que no se solucione el flagelo de la inflación esta cuestión será discutible, opinable, pero sin solución.

Es por ello que consideramos que el Estado debe proponer medias fiscales y para fiscales que alienten la inversión de inmuebles destinados a vivienda, ya que, con una mayor oferta de inmuebles, mejorará la posición negociadora de los inquilinos por un lado y por el otro se debe combatir el flagelo inflacionario, causal a nuestro entender principal sobre la cuestión indexatoria, debiendo el Estado por otra parte tomar intervención directa en los casos en que las situaciones deben ser atendidas por la Seguridad Social, pues de nada sirve pretender externalizar los problemas pues lo que ocasiona este procedimiento es el retraimiento de las ofertas de inmuebles.