Los créditos hipotecarios están orientadas a la clase media

En un país con elevado déficit habitacional, el Gobierno y las entidades privadas han decidido reimpulsar las líneas de créditos hipotecarios, con el fin de atender una demanda que viene dormida desde hace un tiempo. Una de las herramientas que pretende cubrir ese bache, particularmente pensando en la clase media argentina, es el préstamo UVA (Unidades de Valor Adquisitivo), que no es más que un coeficiente que ajusta las cuotas y el capital del crédito hipotecario a la inflación.

Los bancos oficiales Nación, Provincia y Ciudad son los que hoy están ofreciendo los créditos hipotecarios con mayor plazo: hasta 30 años, indexados por UVA, en tanto los privados Macro, Santander Río, BBVA, Galicia, Superville, Itau, Banco Hipotecario y Credicoop ofrecen planes de hasta 20 años de plazo, también indexados, consigna un cable de la agencia Télam.

Las UVA están atadas al CER, es decir a la inflación, y su valor es actualizado diariamente por el Banco Central de la República Argentina. El viernes pasado, por ejemplo, una UVA tenía un valor de $ 18,16, según informó el BCRA. Algunas entidades ofrecen una cuota preferencial para aquellos que son clientes del banco aunque no excluyen a los que no lo son, sólo que el costo del crédito será mayor.

Naturalmente que a la hora de otorgarlos, las entidades que ofrecen este tipo de financiamientos para la compra de viviendas toman en cuenta cuestiones estructurales que tienen que ver con el nivel de ingreso, valor de la propiedad, evolución de las tasas de interés y de los precios. Una segunda categoría de variables propias del crédito, explican los expertos del Central, tienen que ver con la relación cuota-ingreso, costo financiero total (CFT), plazo del préstamo y tipo de préstamo (a tasa de interés fija, variable o combinada, con capital ajustable, etc.).

En la Argentina, el costo de endeudamiento históricamente elevado limitó el acceso al financiamiento hipotecario, advierte Francisco Dabusti, economista del BCRA. Con la aceleración inflacionaria de 2007, el CFT de los préstamos hipotecarios aumentó, ubicándose en gran parte del período en torno al 20%, indica el experto en un artículo publicado por la entidad monetaria en su blog “Ideas de Peso”. La oferta de créditos con UVA presenta un CFT que va del 3,5% al 7%, dependiendo del banco, del plazo y de la relación comercial con la entidad. Esta reducción aumentó marcadamente la capacidad de endeudamiento de los hogares, señala el reporte.

Junto con esta mejora, la disminución del costo genera un segundo avance menos evidente, indica Dabusti. “Con un CFT de 20%, alargar el plazo del préstamo de 20 a 30 años genera sólo una pequeña reducción en la cuota inicial ($28 menos por cada $ 100.000 de crédito). En cambio, con un préstamo con UVA al 5%, la diferencia entre la cuota a 20 años y a 30 años resulta significativa ($ 123 menos, una reducción más de cuatro veces mayor que en el esquema tradicional), justificando un alargamiento del plazo en función de la posibilidad de sacar un préstamo de mayor monto”, explica.

A su criterio, los nuevos préstamos con UVA, además de ampliar la capacidad de endeudamiento a los hogares, les permiten aprovechar mejor las posibilidades que otorga un alargamiento de plazos. “De manera complementaria, -señala- otros elementos deberían incorporarse a la hora de analizar la conveniencia de sacar un crédito hipotecario. Entre ellos, la evolución del salario real y la marcha del precio de los alquileres, representando este último el costo de oportunidad de endeudarse”.

Los créditos en UVA, en comparación con los préstamos hipotecarios tradicionales (en pesos a tasa de interés nominal), poseen una cuota inicial sustancialmente menor para cada monto y plazo determinados, dicen por su parte los economistas del BCRA Pablo Ayub y Marcelo Raffin. En un crédito en UVA ya no es necesario que las cuotas iniciales busquen compensar la eventual pérdida futura del valor real del monto prestado en un contexto de inflación, argumentan. Esto es así, ya que el mecanismo de denominación utilizado (relacionado a la evolución del índice general de precios) evita la licuación del capital adeudado, sostienen. Precisamente, así sucede en un crédito a tasa de interés nominal. Consecuentemente, las cuotas iniciales de este tipo crédito hipotecario tiende a ser tan alta: al deudor le es requerido desembolsar en un año aproximadamente un cuarto del monto del préstamo obtenido.

La característica del crédito en UVA -de dar lugar a una cuota relativamente menor-, junto con la relación entre la cuota y el ingreso (familiar) del solicitante, configuraría una nueva situación:

• Un determinado monto de préstamo puede ser tomado ahora por un mayor número de solicitantes, incluyendo el caso de hogares de ingresos relativamente menores que logran acceder por primera vez a un crédito.

• Para un mismo nivel de ingreso, los solicitantes pueden acceder a un monto de préstamos (y valor de la vivienda) mayor. En otras palabras, los créditos en UVA tienen un efecto potencial de ampliar el acceso a la compra de la casa propia.

Cómo acceder al nuevo financiamiento

Definir la entidad más conveniente en función de la búsqueda de un crédito para vivienda única y familiar o para segunda vivienda, aunque pocas entidades ofrecen esta última opción.

Una vez identificados los bancos lo conveniente es ingresar a la página web de cada entidad y probar, mediante el uso del simulador de cuota, a qué monto puede acceder el posible beneficiario de acuerdo a su nivel salarial. 

A través del simulador se sabrá también cuánto es el monto en efectivo que el individuo deberá tener para la adquisición de ese inmueble y que, en la mayoría de los casos, ronda el 25% de la propiedad a adquirir.

Identificado el banco y tras haber calculado la posibilidad del crédito con el simulador, el interesado deberá acercarse a la entidad y presentar la documentación solicitada para iniciar el trámite de precalificación del crédito.

Como requisito, el solicitante debe tener entre 21 y 55 años de edad; presentar su DNI, los últimos tres recibos de sueldo si está en relación de dependencia, CUIL y los últimos tres resúmenes de las tarjetas de crédito vigentes a su nombre.

Para el caso de los autónomos y monotributistas se deberán presentar con el DNI, el CUIT y los últimos tres comprobantes de pago de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) y un recibo de un servicio pago. 

En el caso de estar casado se debe presentar la libreta de matrimonio mientras que aquellos interesados que se hayan divorciado deberán adjuntar la sentencia de divorcio. Si se está unido de hecho, debe presentar el acta de convivencia.

Una vez obtenida la precalificación, se pedirá documentación del inmueble, fotocopia del título de la propiedad, boleta del impuesto inmobiliario donde figure la nomenclatura catastral para que el banco envíe un tasador sin cargo.

Cuando el tasador haya concluido su informe y si la propiedad se encuentra apta para el crédito, se carga la solicitud, se firma la documentación y se deriva a la Dirección de Otorgamientos de Créditos del banco para su aprobación.

Si se aprueba la compra de la unidad, se recibirá la designación de escribano para la firma de la escritura correspondiente, que tendrá un costo por fuera de la operación del inmueble.

Si bien las entidades han procurado agilizar los plazos para el otorgamiento de los créditos, completar el trámite de punta a punta puede llevar un promedio de tres meses según la entidad.

El plazo estimado de tres meses podrá sostenerse en la medida que, en cada paso administrativo efectuado en la entidad bancaria, los requisitos sean completados inmediatamente.